פרסומים

מבזק נדל"ן | אוגוסט 2019

חובת הגילוי החלה על מוכר בנוגע למצבו של נכס מקרקעין במסגרת התקשרותו בהסכם מכר

"יזהר הקונה" הינו ביטוי אשר מקורו בדוקטרינה במשפט הבריטי אשר מטילה אחריות רבה על הקונה לביצוע בדיקות מקדימות טרם חתימתו על הסכם מכר. ואכן, הן בחוק והן בפסיקה מטילים אחריות רבה על רוכשי נכסים לבצע בדיקות מקדימות טרם חתימתם על הסכמי מכר בעסקאות נדל"ן.

פיתוח של הדוקטרינה הנ"ל הוביל לכך שבעת הנוכחית מוכרי נכסים נוהגים לרוב לנסח בהסכמי המכר סעיפים שבהם מתחייבים הקונים לקבל על עצמם אחריות מלאה לגבי הבדיקות אשר ביצעו טרם חתימתם על הסכמי המכר. סעיפים אלה, מטרתם היא למנוע כל טענה עתידית בגין אי התאמה של הנכס וכן להוות הצהרה דקלרטיבית מצד הקונים לכך שביצעו את כל הבדיקות המקדימות הדרושות להם בטרם התקשרו בהסכם.

באופן הזה יכולים מוכרים לטעון להעדר אחריות מצידם בנוגע למצבם של הנכסים. באופן הזה יכולים מוכרים גם לנסות "ולהצדיק" מצגים "בעיתיים" מצידם ו/או את אי גילוין של העובדות כהווייתן ובמלואן. "ההנמקה" השכיחה הינה בכך שיכלו הקונים לבדוק ו/או בדקו ובכל זאת החליטו להתקשר בהסכם.

להלן נסקור לעניין זה את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, ה"פ 22607-09-17 ספוזניקוב (המנוח) ואח' נגד ברננקה ואח', אשר דן לאחרונה בסוגיה האמורה. במסגרת פסק הדין בית המשפט נדרש לברר האם במסגרת עסקת מכר של דירת חדר בתל אביב הוצג מצג שווא לקונה על ידי המוכר והאם בשל מצג זה חתם הקונה על העסקה וכפועל יוצא מכך, האם ביטולו של הקונה את הסכם המכר בשל האמור מהווה ביטול מוצדק וכדין.

מעבר לעובדות המקרה הספציפיות, חשיבותו של פסק הדין בקו שהוא מניח בין אחריות המוכרים לזו של הקונים בנוגע למצגים ולבדיקות בנוגע לרכישת נכס מקרקעין.

ואלו הן נסיבות המקרה:

באוגוסט 2017 התקשרו התובעים, שהינם רוכשי דירה בתל-אביב, והנתבעים, שהינם המוכרים של אותה דירה, בהסכם לרכישת דירת חדר בשטח של 9 מ"ר עם גג צמוד, וזאת בסכום של 1,800,000 ש"ח (פי שלוש מהערכה שמאית של שווי הדירה). יום לאחר חתימת ההסכם הודיעו הקונים למוכרים כי הם חוזרים בהם מעסקת המכר וכי הם מעוניינים לבטל את ההסכם שנחתם וזאת עקב גילוין של עובדות מהותיות בנוגע לנכס שהיו, כך מתברר, בידיעת המוכרים עוד טרם התקשרות הצדדים בהסכם והן לא נמסרו לקונים.

טענתם של הקונים מתבססת על הטעיה, לדבריהם, מצד המוכרים, כאשר נאמר להם במפורש על-ידי המוכרים טרם מועד חתימת ההסכם כי ניתן לקבל מן העירייה היתר לביצוע פרויקט בבניין על-פי תוכנית תמ"א 38 וכפועל יוצא מכך, חלף דירת החדר שהם רוכשים הם יקבלו דירת 4 חדרים. לעמדתם, זו היתה בפועל סיבת הרכישה.

המוכרים השיבו לקונים כי אין כל עילה חוקית לביטול ההסכם וכי על הקונים למלא אחר הוראות ההסכם ולשלם את מלוא התמורה. לפיכך, כשבוע וחצי לאחר מועד חתימת ההסכם בין הצדדים הוגשה התביעה מטעם הקונים לביטול ההתקשרות.

המוכרים טענו להגנתם כי בטרם התקשרו הצדדים בהסכם ערכו הקונים את בדיקותיהם. יתרה מכך, המוכרים ציינו כי הקונים אף הצהירו במסגרת ההסכם כי ראו, בחנו וערכו את כל הבדיקות הדרושות להם לגבי הנכס הנרכש על ידם, וכי הם מצאו את הנכס במצבו כפי שהוא מתאים לצרכיהם. במילים אחרות, טענת המוכרים הייתה שהאחריות לביצוע הבדיקות הנדרשות לבחינת הנכס, מצבו והפוטנציאל התכנוני הגלום בו מוטלת על הקונים.

המוכרים אף טענו כי ההסכם גובר על כל מצג ו/או תיאור שהם הציגו לקונים טרם חתימת ההסכם ומשכך, ומאחר שאין בהסכם מצג לגבי הפוטנציאל התכנוני של הנכס, הוראות ההסכם גוברות על כל מצג שניתן בעל-פה.

בהכרעתו, בית-המשפט פסק כי אכן הוצג מצג שווא בפני הקונים ולכן ביטול ההסכם על ידם, הינו ביטול כדין.

בית-המשפט התייחס לכך שטרם מועד המכירה נפגשו המוכרים עם אדריכל שהינו בעל ניסיון בפרויקטים המבוססים על תמ"א 38 בעיר תל-אביב, אשר גרס באוזניהם כי אין כל היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 בבניין.

על אף האמור, המוכרים אשר נפגשו עם האדריכל כאמור עוד קודם וידעו על אי ההיתכנות הכלכלית לקיומו של הפרויקט במקום, לא יידעו את הקונים בדבר המידע המהותי הזה. זאת, מקום שהם ידעו כי כוונת הרכישה של הקונים הינה בגין הפוטנציאל האפשרי לפרויקט תמ"א 38 שכזה. ולא רק זאת אלא שהמוכרים הציגו לקונים מצג לפיו "הבית הולך לתמ"א" וכי הם מוכרים את הנכס בעת הנוכחית מכיוון שהם זקוקים לכסף באופן מיידי. בנוסף ציינו המוכרים בפני הקונים כי כבר הושגה הסכמה של כלל הדיירים בבניין לביצוע פרויקט של תמ"א 38 כאמור.

כלומר, המוכרים הציגו בפני הקונים מצג שווא לפיו קיימת התכנות ממשית לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו מצוי הנכס וגילמו במחיר הסופי של הנכס את אותו פוטנציאל תכנוני שאינו בר מימוש למעשה.

המוכרים בחרו שלא לחשוף את פני הדברים כהוויתם בפני הקונים, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט במסגרת פסק-הדין, הייתה בידיהם "ידיעת זהב" שבחרו להסתירה.

ראוי לציין כי בית המשפט אף ראה את הקונים כמי שמילאו אחר חובתם לבדיקת הנכס עובר לרכישתו, וזאת מאחר שערכו בדיקות בעירייה לפני התקשרותם בהסכם, ועל אף שממצאי הבדיקות שערכו העלו כי פרויקט מסוג תמ"א 38 הינו אפשרי מבחינת העירייה באזור שבו מצוי הבניין.

בית המשפט מצא כי הבדיקות שנערכו על ידי הקונים בעירייה אינן פרטניות אלא כלליות ועקרוניות בלבד ומשכך אין בממצאי הבדיקות כדי להסיר אחריות מהמוכרים. הבדיקות בעירייה הן גם בעלות אופי תכנוני ולא בעלות אופי כלכלי באשר לכדאיותו העסקית של פרויקט שכזה.

לעניין זה התייחס גם האדריכל הנדון אשר שימש כעד מומחה בבית המשפט (אותו האדריכל שאיתו התייעצו המוכרים לפני מועד התקשרותם בהסכם), וציין כי העובדה שבאזור מסוים מתבצעים פרויקטים של תמ"א 38 אינה מבטיחה שבבניין ספציפי יהיה ניתן לבצע פרויקט שכזה, ויש לבחון כל בניין ובניין על פי נסיבותיו הספציפיות. קרי, נדרש לבצע בחינה פרטנית לכל בניין בנוגע להיתכנות ולכדאיות לביצוע חיזוק מכח תמ"א 38, דבר אשר נעשה כאמור על ידי המוכרים אך מסקנותיה הוסתרו מן הקונים.

לסיכום, בית-המשפט פסק כי מדובר בהטעיה ובחוסר תום-לב של המוכרים הן לפי דיני החוזים והן לפי דיני המכר. המוכרים מכרו ביודעין נכס שאינו מתאים לייעודו החוזי תוך הסתרה מכוונת וניצול "ההילה" של תמ"א 38 והפוטנציאל הגלום בה. בית-המשפט הדגיש כי רק לאחר התייעצות המוכרים עם האדריכל, שהבהיר להם כי לא ניתן יהיה לבצע פרויקט של תמ"א 38 בבניין, החליטו הנ"ל למכור את הנכס, מה שמצביע על הקשר בין הייעוץ הזה לבין ההחלטה, דבר המלמד על הטעיית הקונים במודע.

מפסק הדין אתה למד כי על אף החבות הברורה המוטלת על קונה לבצע בדיקות מקדמיות מטעמו, הרי מקום שהמוכר הסתיר מידע רלבנטי שאינו נגיש לקונה ובוודאי בעת שהציג מצג שווא, קל וחומר ביחס למהות ההתקשרות החוזית – אזי אותו מוכר יישא באחריות. קרי, מוכר אינו יכול בכל מקרה לפטור עצמו ממסירת מידע ונתונים שהינם רלבנטיים להתקשרות ובוודאי לקונה.

לא ניתן להסתמך על כך שרוכש של נכס יכול לערוך בדיקות מקדמיות לגבי הנכס ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מטעמו, ואף להצהיר על כך, בטרם החתימה על ההסכם, שכן אין בפועלו זה של הקונה, בדיקותיו והצהרותיו בכדי לגרוע מחובתו היסודית של המוכר לנהוג בהגינות ובתום לב.

אומנם להתחייבות חוזית בכתב ישנה חשיבות מכרעת אך אין להתעלם מעיקרון ההסתמכות בשלב הטרום חוזי והאמון שניתן במוכר על-ידי הקונה. כך, מצגים המועברים בעל-פה בין מוכר לבין קונה בשלב המו"מ אשר בעקבותיהם חותם הקונה על הסכם המכר, עלולים לגבור על החתום בכתובים בין הצדדים.

בנוסף, לניסיונו של המוכר בעסקאות נדל"ן ישנה משמעות רבה מול חוסר הניסיון של הקונה, באם אכן כך הדבר. ניסיון זה ייזקף לחובתו של המוכר ולא לזכותו. המוכר נדרש להשתמש בניסיון זה בניקיון כפיים ולא לנצל זאת על-מנת להטעות את הקונה.

אם כן, פסק-דין זה ממחיש את חשיבותה של התנהגות והתנהלות המוכר בבואו להתקשר בהסכם מכר תוך הטלת חבות "אקטיבית" לגילוי ולא להסתפק "בשתיקה" או בהסתמכות על בדיקות הקונה בלבד.

 

 

משרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג, שנהב ושות’ (GKH), הנו אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל, המונה למעלה מ-170 עורכי דין. למשרד התמחות ופעילות ענפה בתחומי המשפט המסחרי, ובין היתר בתחום מיזוגים ורכישות, שוק ההון, הייטק וטכנולוגיה, בנקאות, נדל"ן, מימון, ליטיגציה, הגבלים עסקיים ודיני תחרות, אנרגיה ותשתיות, איכות הסביבה, קניין רוחני, דיני עבודה ומיסים.

המידע בחוזר זה מיועד ללקוחות משרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג, שנהב ושות’ וידידיו. כל המידע הנכלל בחוזר זה הינו בבחינת מידע כללי ותמציתי בלבד, ואינו מהווה חוות דעת או ייעוץ משפטי. על המשתמש לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים שנדונו בחוזר.

ישראל עזיאל

טלפון +972-3-6074468
אימייל

Download vCard

אורי ורשבסקי

טלפון +972-3-6074468
אימייל

Download vCard